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物业扎堆上市!佳源国际控股旗下佳源服务冲击港股IPO

点击量:172   时间:2020-07-05 09:26

7月1日,资本邦获悉,2020年上半年,物管企业上市节奏清晰添快。继6月24日荣万家生活服务和相符景悠活递交港股招股书后,6月26日,港股上市公司佳源国际控股(02768.HK)宣布提出旗下物业板块浙江嘉兴的佳源服务控股有限公司(以下简称:佳源服务)在港股主板上市,并正式挑交了上市申请。一周之内三家物管企业扎堆赴港上市!

倘若佳源服务成功上市,这将是佳源集团在港股的第二个上市公司。

佳源服务的总部位于嘉兴,并植根于长江三角洲地区。公司历史可追溯至2004年,那时一家物业开发公司成立了佳源服务的第一家经营附属公司佳源服务。2005年开起业务经营后,佳源服务主要在浙江省挑供物业管理服务,重点是住宅物业,随后佳源服务的服务周围逐渐扩大到各类非住宅及综相符体物业。

按照中指院的原料,于2019年,在中国物业服务百强企业中,佳源服务于总部位于浙江省及长江三角洲地区的企业中就在管修建面积而言,别离排名第五及第14。佳源服务在2020中国物业服务百强企业中排名第35及在2020中国物业服务百强企业成长性领先企业中排名第13。

截至2019年12月31日,佳源服务相符约总修建面积约为3880万平方米,涵盖中国38个城市及14个省份;共有141个在管项现在,包括在管总修建面积约2610万平方米,涵盖中国26个城市及八个省份。

于去绩记录期,佳源服务的收入主要来自三条业务线,即物业管理服务、非业主添值服务及幼区添值服务。

2017-2019年,佳源服务的收入别离为2.09亿元、3.31亿元、4.55亿元;年内利润及周详收入总额别离为1834.9万元、3577.6万元、5021.4万元。

为了拓展市场份额和业务隐瞒周围,自成立以来,佳源服务一向追求经由过程内生添长以及收购及投资其他公司来扩大佳源服务的业务。于去绩记录期,佳源服务的在管修建面积实现添长,截至2017年、2018年及2019年12月31日,别离为1400万平方米、1920万平方米及2610万平方米。

平均物业管理费从2017年的每月每平方米人民币1.05元增补15.4%至2018年的每月每平方米人民币1.21元,并增补9.5%至2019年的每月每平方米人民币1.32元。尽管佳源服务的单位收费在增补,但仍矮于走业平均程度。

据介绍,佳源服务的大部份物业管理收入来自佳源地产品牌(包括佳源国际集团及佳源创盛集团)开发的物业,但是近年来,佳源服务也在辛勤扩大客户群并管理更众由第三方物业开发商所开发的项现在。于2017年、2018年及2019年,为佳源地产品牌开发物业挑供物业管理服务的收入别离占佳源服务同期物业管理服务总收入的96.3%、90.8%及79.4%,占比一向消极。

佳源服务的第二大收入来自向非业主(于去绩记录期,主要是物业开发商)挑供添值服务。该等服务主要包括出售管理服务、前期规划及设计询问服务、交付前洁净及检查服务、停车场协销与协租服务以及员工餐饮与百货出售等其他服务。通知期内,非业主添值服务收入比重别离为14.5%,17.1%和14.8%。

此外,佳源服务还向业主和住户挑供添值服务,主要包括向业主挑供家居服务、公共区域添值服务、停车场协租服务及出售百货。于去绩记录期,佳源服务幼区添值服务所得的收入迅速添长。

从毛利率情况来望,物业管理服务的毛利率清淡矮于幼区添值服务的毛利率,因为是幼区添值服务产生及获分配的劳工成本较矮。以下是各项业务的毛利率:

佳源服务计划将此次IPO所得款项净额的一片面投资于物业管理公司的战略性收购和投资。实际收购数现在将取决于实际收购所需的周围及代价。

佳源服务计划异日不息增补佳源服务的在管总修建面积以及佳源服务在现有及新市场管理的物业(包括由佳源地产品牌及第三方物业开发商开发的物业)数目来不息拓展业务。

佳源服务计划行使以前成功收购的经验及与被收购公司的整相符,不息追求投资和收购机会,以排泄到具添长潜力的新市场。于去绩记录期,佳源服务经由过程收购湖南华冠65%的权好,公司荣誉添深了对中国南部和西部地区的排泄。对正当的当地物业管理公司进走战略投资或收购可成为佳源服务高效膨胀到新市场的替代手段,从而撙节成本和时间。

资本邦挑示,因为佳源服务的收入主要来自包干制物业管理服务,一旦佳源服务无法推想或限制挑供物业管理服务的成本,佳源服务能够会蒙受亏损。若佳源服务收取的物业管理费不及以补足佳源服务产生的所有物业管理服务成本,佳源服务无权向业主、居民或物业开发商收取额外付款以补足差额,佳源服务能够会蒙受亏损。

据招股书泄露,佳源服务已就八项、七项及六项物业别离产生折原形符共人民币190万元、人民币100万元及人民币70万元,该等物业于2017年、2018年及2019年按包干制进走管理。于2017年、2018年及2019年,该等折本物业所产生的总收入别离为人民币1760万元、人民币400万元及人民币1480万元,别离约占佳源服务同期总收入的8.4%、1.2%及3.3%。

此外,佳源服务意外能向业主、住户及物业开发商收取物业管理费,所以能够产生答收款项减值折本。佳源服务坦言,在向业主或住户(尤其是在闲置率相对较高的幼区)收取物业管理费时能够会遇到难得。尽管佳源服务力求经由过程众栽收款措施收取逾期物业管理费,但佳源服务无法保证该等措施将会奏效或能使佳源服务实在展望异日的收取率。

截至2017年、2018年及2019年12月31日,佳源服务的答收贸易款项减值准备别离为人民币840万元、人民币1570万元及人民币2060万元。佳源服务于2017年、2018年以及2019年的物业管理费收取率(按某一期间实际收取的物业管理服务费占联相符期间物业管理服务总收入的百分比计算)别离为90.2%、95.1%及86.3%。于2017年、2018年及2019年,佳源服务的相关方答收贸易款项周转日数别离为210日、112日及89日,而自力第三方的答收贸易款项周转日数别离为57日、75日及88日。

公司坦言,倘若实际可收回率矮于预期,或任何新数据外明佳源服务以前作出的答收贸易款项减值准备不及,佳源服务能够需计挑额外的答收贸易款项减值准备,从而能够对佳源服务的业务、财务状况及经交易绩造成庞大不幸影响。物业开发商、第三方业主或住户的延伸付款或未付款将对佳源服务的现金流量状况及已足营运资金需求的能力产生不幸影响。

财报表现,通知期内,佳源服务录得肯定金额的金融资产减值折本,这主要是平时业务过程中因相关贸易答收款项及其他答收款项的湮没坏账产生的折本拨备。于2017年、2018年及2019年,佳源服务别离录得金融资产减值折本人民币550万元、人民币750万元及人民币490万元,主要与就物业管理服务答收第三方的贸易答收款项减值准备转折相关。

值得一挑的是,佳源服务曾于2017年录得负经营运动现金流量,这令佳源服务面临起伏性风险。

据悉,佳源服务于2017年录得负经营现金流量约为人民币340万元,主要因为贸易及其他搪塞款主要因佳源服务业务添长及搪塞相关方款项而增补。该等现金流出意外总能以佳源服务的物业管理服务及其他服务以及银走贷款所得款项全额抵销。佳源服务外示,因为能够展现负经营现金流量,佳源服务能够必要获得有余的额外融资,以已足资金需求及责任,并声援佳源服务的业务经营或膨胀计划。若佳源服务的业务经营无法产生有余的现金流量或佳源服务无法以其他手段获得有余的外部资金以已足业务所需,则佳源服务的起伏资金及财务状况能够受到庞大不幸影响,且佳源服务能够无法扩大业务。

此外,截至2017年12月31日,佳源服务录得起伏欠债净额人民币1500万元,主要是因为佳源服务于2017年支付人民币7500万元以收购东源投资的75%股权,这能够使佳源服务面临起伏性风险。

头图来源:123RF

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